ערעור על פס"ד המחוזי שקבע כי ההסכם בוטל כדין ולכן אין תוקף לחוזה-נדחה

השופטת ע' ארבל:

           זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ה' גרסטל), במסגרתו מתבקש בית משפט זה לקבוע כי להודעת ביטול החוזה שניתנה על-ידי המשיבה למערערים אין כל תוקף, כך שהחוזה שנכרת בין הצדדים עומד בתוקפו.

רקע עובדתי

1.             המערערים, חברת צאלים החזקות בע"מ ומר יעקב לוי, בעליו של מגרש בעיר אשקלון, הידוע כחלק מחלקה 40 בגוש 1216 וחלק מחלקה 53 מגוש 1217 בעיר אשקלון (להלן: המגרש), התקשרו ביום 26.5.98 עם המשיבה, "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (להלן: דלק), בהסכם להקמת תחנת תדלוק ומבנה מסחרי בבעלות משותפת של הצדדים (להלן: ההסכם). במסגרת ההסכם, התחייבו המערערים למכור לדלק מחצית מן הזכויות במגרש והיא מצידה התחייבה לפעול באופן סביר לשינוי ייעוד המגרש ולהשגת האישורים הנדרשים לביצוע הפרויקט. עוד נקבע בסעיף 5(א) להסכם כי קבלת היתר בניה להקמת תחנת תדלוק ומבנה מסחרי במגרש (להלן: היתר הבניה) תהא תנאי מתלה לכניסת ההסכם לתוקף. על-פי ההסכם, העמידה דלק למערערים הלוואה בסך 500,000 דולרים כנגד משכון הזכויות במגרש לטובתה (להלן: ההלוואה), אשר אותה היה על המערערים להשיב בהתקיים אחד משני תנאים: הודעה על ביטול ההסכם או אי-קבלת היתר הבניה.

2.             בחודש ספטמבר 2001 הורה מנהל מקרקעי ישראל על תשלום דמי היתר כחלק מההליכים למתן היתר בניה במגרש. על כן, פנו המערערים במהלך חודש נובמבר 2001 מספר פעמים אל דלק בבקשה כי תישא בתשלום מחצית מדמי ההיתר, בהתאם להוראת סעיף 10(ו) להסכם. ביום 10.1.02 שלחה דלק למערערים הודעה על ביטול ההסכם, לפי סעיף 5(יא) לו, לפיה משלא נתקבל היתר הבניה בחלוף 3 שנים מיום החתימה על ההסכם, היא מממשת את זכותה לביטול ההסכם, וכן ביקשה את השבת ההלוואה, בהתאם להוראת סעיף 5(יב) להסכם (להלן: הודעת הביטול).

ההליכים בבית המשפט המחוזי

3.             לאור הודעת הביטול, הגישו המערערים תובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (ה"פ 1279/02) על מנת שזה ייתן סעד הצהרתי לפיו ההסכם עומד בתוקפו והודעת הביטול הינה מחוסרת תוקף, שכן ניתנה שלא כדין ובניגוד להוראות ההסכם ולחובת תום הלב. עוד טענו המערערים כי דלק מנעה במחדליה את קבלת היתר הבניה ועל כן אין היא רשאית לבטל את ההסכם מהטעם שהיתר זה לא התקבל.

4.             בית המשפט קמא דחה את התובענה בקבעו כי ההסכם בוטל כדין וכן כי לא שוכנע שדלק נמנעה מביצוע התחייבויותיה לפי ההסכם או שבגינה נגרמו העיכובים במתן היתר הבניה. בית המשפט מצא על-פי הראיות שהובאו בפניו, כי דלק פעלה באופן סביר להשגת היתר הבניה, תוך שהדגיש את העובדה כי במשך שלוש שנים לא הביעו המערערים כל טרוניה ביחס לפעולתה של דלק על-פי ההסכם. בית המשפט קמא הוסיף כי דווקא התנהגות המערערים נגועה בחוסר תום לב, שכן הללו לא גילו את דבר קיומה של ההלוואה ואת דרישת דלק להשבתה לבית המשפט. כמו כן, המערערים הסתירו עובדות רלוונטיות אחרות כגון קיומה של מניעה אובייקטיבית לקבלת היתר הבניה, בדמות החלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה באשקלון, אשר עמדה בתוקף כשנה ולפיה לא תותר הקמת תחנת תדלוק בשטח המגרש נשוא ההסכם. 

           בית המשפט קבע גם כי הזכות לבטל את ההסכם אינה מותנית בקיום התחייבות כזו או אחרת, וכי המערערים ידעו כי ההסכם מאפשר לדלק יציאה ממנו בנקודות זמן שונות. בית המשפט אף דחה את טענת המערערים לפיה דלק הפרה את התחייבותה לשלם את דמי ההיתר עובר לביטול ההסכם, בקבעו כי במועד הדרישה לתשלום חלפו כבר למעלה משלוש שנים מיום החתימה על ההסכם ועל כן הייתה דלק רשאית לבטלו.

טענות הצדדים בערעור

5.             בערעור יוצאים המערערים נגד כל אחת ואחת מקביעותיו של בית המשפט קמא. ראשית, טוענים המערערים כי שגה בית המשפט כאשר התעלם מהתחייבותה של דלק לפעול להשגת האישורים הדרושים להקמת תחנת התדלוק וכאשר קבע שיש בעדויות ובראיות שהוצגו מטעמה של דלק כדי לתמוך במסקנה כי פעלה באופן סביר להשגתם. לטענת המערערים, משלקחה על עצמה דלק את ההתחייבות לפעול להשגת היתר הבניה - כפי שעולה מהמבוא להסכם ומסעיף 14 להסכם, בו נקבע כי המערערים ייתנו לדלק ייפוי-כח לפעול בשמם לשם השגת האישורים הדרושים - הרי שנוצרו יחסי שליחות בינה לבין המערערים, מכוחם מוטלת עליה חובת נאמנות מוגברת וכן החובה להרמת נטל הראיה כי מילאה אחר ההתחייבות כאמור. נטל ראיה זה מוטל על דלק גם לאור זאת שברשותה נמצא כל המידע אודות הפעולות הנוגעות לקידום הפרויקט. לגישת המערערים, דלק לא סיפקה ולו ראיה מוצקה אחת לפעולה כלשהי שביצעה על מנת לקדם את מתן היתר הבניה. לטענתם, דלק הציגה עד אחד בלבד, אשר לא היה בקי בפרטי המקרה, ונסמכה על טענות בעלמא בדבר שכירת שירותיהם של מודד ואדריכל על מנת לקדם את הפרויקט, ללא שהציגה כל אסמכתא להתקשרויות אלו. בנוסף, טוענים המערערים כי דלק לא הביאה כל ראיה לקיומה של מניעה אובייקטיבית לפעול להשגת היתר הבניה, וכי ככל שמניעה כזו אכן התקיימה, הרי שהייתה בתוקף למשך שנה אחת בלבד ואין היא יכולה להצדיק היעדרן של פעולות להשגת ההיתר הנדרש במשך שלוש השנים וחצי שחלפו מיום כריתת ההסכם ועד לביטולו. עוד טוענים המערערים בהקשר זה, כי שגה בית המשפט כאשר שם דגש על היעדרם של מכתבי התראה מצד המערערים, וזאת משום שאין בטענות כי צד לחוזה לא הרים קול זעקה נגד הפרתו כדי לרפא את ההפרות.  

שנית, טוענים המערערים כי שגה בית המשפט כאשר קבע כי הזכות לביטול ההסכם לא הייתה תלויה במילוי התחייבות כלשהי מצד דלק. לגרסתם של המערערים, מאחר ודלק לא פעלה לקידום מתן היתר הבניה יש לראותה כמי שסיכלה את קיומו של התנאי המתלה, שלטענת המערערים אינו אלא תנאי מפסיק. על כן, אין היא יכולה להסתמך על אי-קיומו של התנאי כנימוק לביטול ההסכם, וזאת בהתאם להוראות סעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). כמו כן, לטענת המערערים, זכות הביטול של דלק לפי סעיף 5(יא) להסכם תלויה אף היא בקיום התחייבותה האמורה, זאת מכח אומד דעתם של הצדדים או מכח דוקטרינת התנאי מכללא ותום הלב בביצוע חוזה.

שלישית, לטענת המערערים היה על בית המשפט לקבוע כי דלק הפרה את התחייבותה על-פי ההסכם, עובר לביטולו, כאשר לא שילמה את חלקה בדמי ההיתר אשר נקבעו על-ידי המנהל, בהתאם להוראת סעיף 10(ו) להסכם. לגישת המערערים, כל עוד לא בוטל ההסכם, הרי שכל ההתחייבויות מכוחו עומדות בתוקפן ומחייבות את שני הצדדים, גם בחלוף 3 שנים ממועד כריתתו. לטענת המערערים, אי-תשלום חלקה של דלק בדמי ההיתר כאמור סיכל את מתן היתר הבניה ועל כן מונע ממנה לבטל את ההסכם, כפי שנטען לעיל.

בנוסף, טוענים המערערים כי הודעת הביטול הינה חסרת תוקף שכן, בניגוד להוראת סעיף 5(יא) להסכם, לא כללה ההודעה שניתנה אורכה בת 30 ימים מיום מתן ההודעה ועד יום כניסתה לתוקף. לטענתם, אורכה זו אינה עניין טכני גרידא, אלא אמורה לספק לצדדים שהות לקיים את התחייבותם על פי ההסכם, ובמקרה דנן לפעול לקבלת היתר הבניה. עוד טוענים המערערים כי הודעת הביטול נגועה בחוסר תום לב, שכן המניע העומד מאחוריה הינו מניע זר, אשר אינו נובע מהוראות סעיף 5(יא), אלא מחוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט. יתר על כן, לגישת המערערים פעלה דלק בחוסר תום לב כלפיהם כאשר עודדה אותם לפעול לקידום הפרויקט מבלי שנתנה כל הודעה או התראה מוקדמת בדבר הכוונה לבטל את ההסכם.

6.             לעומתם, סומכת דלק ידה על פסק דינו של בית המשפט קמא וטוענת כי יש לדחות את הערעור. לטענתה, פסק הדין מוכיח כי מילאה חיוביה על-פי ההסכם ופעלה כדין ובתום לב עת הודיעה למערערים על ביטולו. דלק שמה דגש על כך שהמערערים הם אלו אשר פעלו בחוסר תום לב, כאשר לא השיבו את ההלוואה שניתנה במסגרת ההסכם עם קבלת הודעת הביטול, אלא רק בחלוף כשנה מיום מתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי, לאחר שדלק נאלצה לממש משכון שהיה לה במגרש ולאחר שנדחו בקשות לעיכוב ביצוע פסק הדין. עוד הוסיפה דלק, כי ההלוואה שניתנה למערערים נושאת ריבית בשנה הראשונה בלבד ואילו ביתרת התקופה אינה נושאת ריבית כלל, כך שלטענתה נגרם לה נזק חמור בשל ההשבה המאוחרת של כספי ההלוואה.  

דלק טוענת, כי בניגוד לטענת המערערים, וכפי שאושר על-ידי בית המשפט, היא פעלה באופן סביר על מנת לקדם את קבלת היתר הבניה, כפי שהתחייבה בסעיף 8(ז) להסכם. על מנת לתמוך בטענה זו, מפנה דלק אל מוצגים מש/2 ומש/3, מהם עולה כי נענתה לבקשת המערערים לסייע להם במסגרת המגעים מול הרשויות הרלוונטיות. עוד מדגישה דלק כי ממוצג מש/2, מכתב אשר נשלח למערערים מטעם דלק ביום 8.7.01, ניתן ללמוד כי כבר בשנת 2001 הצהירה דלק על כך כי במידה והתשלומים למנהל והיטל ההשבחה יהיו גבוהים, יש מקום לשקול מחדש את כדאיות הפרויקט, וזאת גם לאור התמשכות הליך קבלת היתר הבניה. דלק מוסיפה וטוענת כי בהתאם לקביעת בית המשפט קמא, לא היה עליה לשאת בדמי ההיתר משאלו נתבקשו בחלוף למעלה משלוש שנים מיום החתימה על ההסכם, תוך שהיא מדגישה כי גם במידה והייתה משלמת את חלקה בדמי ההיתר לא היה מתקבל היתר הבניה במועד הקבוע לכך בחוזה, שכן תשלום דמי ההיתר הינו שלב ראשוני בלבד בקבלת ההיתר עצמו. זאת ועוד, דלק טוענת כי המערערים אף ניסו להכשיל את העד מטעמה כאשר הציגו לו בחקירה מכתב שנשלח אליו (מוצג מב/2) אך הציגו נוסח אשר אינו כולל את תגובתו של העד, המעידה כי טיפל בבקשה כראוי.

דלק מוסיפה וטוענת כי חלק מטענות המערערים לא נידונו בבית המשפט קמא ונטענות לראשונה בשלב הערעור. בהקשר זה, מצביעה דלק על טענות המערערים לעניין נטל הראיה בדבר הוכחת הפעולות בהן נקטה להוצאת היתר הבניה; היותה של דלק שלוחה של המערערים; היותם של המערערים ה"צד החלש" בעסקה; וסיכול התנאי המתלה על-ידי התנהגות דלק. עוד טוענת דלק, כי במקרה דנן אין מקום להתערבותה של ערכאת הערעור, שכן פסק דינו של בית המשפט קמא מבוסס על הכרעות עובדתיות וקביעות מהימנות, והינו מפורט ודן בכל טענות המערערים.

דיון

טענת המערערים באשר לזכות הביטול של החוזה